Ce samedi 7 mars, avec la liste “Unis pour Saint-Maur”, nous organisions une balade urbaine sur le logement et l’urbanisme dans les rues de Saint-Maur. Pour un petit résumé des grands enseignements de cette marche organisée au départ du Collège Louis Blanc, ça se passe ici !

Évolution urbaine à Saint‑Maur : état des lieux d’une transformation accélérée

Saint‑Maur‑des‑Fossés connaît depuis plusieurs années une phase importante de renouvellement urbain. Cette évolution s’observe particulièrement dans certains quartiers comme Adamville ou le secteur des Mûriers, où de nombreux projets immobiliers ont été autorisés sur des axes déjà fortement sollicités. Selon les données publiées par la Ville, 62 projets d’aménagement sont actuellement en cours sur le territoire communal.

Un contexte marqué par de multiples opérations de construction privée

Bien que Saint‑Maur affiche traditionnellement un tissu urbain composé de maisons individuelles, les dernières années ont vu se multiplier des programmes immobiliers collectifs, souvent portés par des promoteurs privés.

Pendant des années, la majorité municipale sortante n’a cessé de répéter qu’il n’y avait pas de foncier pour construire du logement social, qu’elle ne souhaitait pas densifier l’habitat et voulait préserver Saint-Maur du « béton de la gauche »… On voit bien aujourd’hui que c’était un mensonge.

La seule constante de leur politique, par contre, c’est bien le refus du logement social car les constructions qui fleurissent actuellement dans nos rues se démarquent surtout par leurs prix de vente élevés et par le faible nombre de logements sociaux qu’elles contiennent. Rappelons que la droite a décidé dans le PLUi de se caler sur le minimum légal pour une ville faisant l’objet d’un constat de carence SRU (comme c’est le cas de Saint-Maur) en exigeant un taux de 30% de logements sociaux uniquement pour les opérations de 12 logements ou plus (alors qu’elle aurait pu exiger un taux plus élevé pour rattraper son retard ou qu’elle aurait pu exiger ce taux de 30% pour des opérations plus petites, dès 6 logements par exemple…).

Les résultats sont là : Saint‑Maur connaît une vague d’aménagements d’une ampleur inédite, concentrée autour de trois axes :

densification résidentielle ;
requalification de certains axes structurants ;
remplacement progressif du bâti pavillonnaire par des immeubles collectifs.

La majorité des projets concerne des constructions neuves portées par des promoteurs, souvent sur des parcelles issues de divisions ou de remplacements de maisons individuelles.

Cette évolution s’inscrit dans un marché foncier tendu, dans lequel certaines parcelles longues et profondes attirent particulièrement les acteurs privés, notamment dans les zones où le Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) autorise des hauteurs plus importantes.

Exemples récents de transformations

Avenue Louis‑Blanc : un axe sous pression foncière

L’avenue Louis‑Blanc fait partie des secteurs les plus concernés par les nouvelles constructions, à l’instar des Avenues Foch et de l’Alma ou du Boulevard de Champigny. Ailleurs dans Saint-Maur, les sites d’Essilor dans le Vieux Saint-Maur ou de la ZAC des Facs à La Varenne ont déjà connu pour leur part de profondes transformations…

Au niveau de l’avenue Louis-Blanc, le zonage UA du PLUi autorise une densité plus forte, une hauteur allant jusqu’à R+4 dans certains secteurs et un alignement urbain continu, ce qui explique l’attrait pour les opérations d’envergure… En effet, couplé à de nombreuses parcelles longues et profondes, cette configuration permet une forte rentabilité foncière pour les promoteurs avec des prix très homogènes (entre 7 000 et 8 800 € le m2) selon le standing.

Juste en face du Collège Louis-Blanc, un avant / après confondant en termes de densification

Plusieurs projets récents ont remplacé des bâtiments de faible hauteur — parfois d’anciens commerces et restaurants mais aussi des maisons individuelles avec jardins — par des ensembles collectifs, qui sont le plus souvent des constructions néoclassiques standardisées et sans charme.

Du petit restaurant de quartier à la résidence étudiante “de standing”…

Ces constructions modifient la morphologie du quartier et créent de nouveaux problèmes : largeur des trottoirs insuffisante (par endroit inférieure au minimum légal de 1,40 m) conduisant à des difficultés de cheminement pour les piétons, imperméabilisation des sols dans un contexte où les pluies intenses sont de plus en plus fréquentes, impact des accès aux parkings en sous‑sol sur la circulation automobile au niveau de cet axe très fréquenté.

Le Maire se vantait en commission Développement durable d’imposer (ou tout du moins d’orienter) l’architecture avec des bâtiments ayant des entrées « cathédrales », hautes et en verre… ce qui réduit d’autant l’espace pour des logements supplémentaires, augmente les phénomènes d’effet de serre pour les entrées situées vers le sud et augmente les coûts de chauffage pour les entrées tournées vers le nord.

Le long de l’Avenue Louis-Blanc, la majorité municipale sortante laisse le champ libre aux promoteurs privés pour densifier l’habitat, sans réel regard sur la qualité architecturale du bâti, sans réel regard sur l’accessibilité des loyers, sans réel regard non plus sur l’impact de cette densification sur les possibilités de stationnement dans les quartiers, sans réellement aménager les quartiers pour accueillir ces nouveaux résidents…

Comme cette avenue le démontre, il y a bel et bien du foncier dans notre ville pour développer du logement ! Mais le “béton de la droite” ne permet pas aux couches moyennes et aux classes populaires de se loger, étant donné qu’il laisse les mains libres à la spéculation immobilière !

Boulevard de la Marne : un triste exemple d’imperméabilisation des sols

Au 22 boulevard de la Marne, la construction en cours d’un immeuble de standing R+4 a succédé à une maison entourée d’un vaste jardin. Ce type d’opération illustre les arbitrages fréquents réalisés par MM. Berrios et Delecroix entre maintien de la pleine terre et renouvellement urbain, dans un contexte où la lutte contre les îlots de chaleur devrait pourtant être prioritaire quand on sait que la Saint-Maur-des-Fossés détient le triste record du plus haut pic de chaleur enregistré en Ile-de-France (avec une température de 43,6 °C enregistrée à la station météo de notre ville le 25 juillet 2019).

Visiblement, pour la majorité municipale sortante, la promesse faite par le promoteur immobilier d’appartements avec “plancher chauffant, boîte aux lettres connectées et matériaux nobles” devait être plus alléchante que la préservation d’un réel îlot de fraîcheur pour le quartier.

Nous sommes en tout cas ici bien loin du discours de la majorité municipale, qui se gargarise de « son » 50% de pleine terre obligatoire pour toute nouvelle construction. D’une part ce pourcentage n’est pas tout le temps respecté et ne donne lieu qu’à peu d’actions correctives de la mairie, d’autre part quand on détruit une maison sur une parcelle qui présentait 70-80% de pleine terre, et que l’on construit un immeuble avec les 50% de pleine terre obligatoire, notre ville a perdu 20-30% de pleine terre.

Cette construction en est malheureusement le parfait exemple : le PLUi ne protège pas suffisamment les indispensables îlots de fraîcheur et cela au bénéfice des promoteurs privés.

Boulevard de Bellechasse : grâce au foncier communal, jackpot pour les promoteurs !

Le secteur du boulevard de Bellechasse constitue un cas particulier : plusieurs parcelles appartenant auparavant à la commune — dont l’ancien centre technique Barbès, la cuisine centrale et la déchetterie municipale — ont été vendues à un opérateur privé. Ces terrains, représentant plus de 5 600 m², donnent aujourd’hui lieu à des programmes immobiliers dont les prix de vente se situent dans les fourchettes hautes du marché local.

Entre 2022 et 2023, la Ville de Saint‑Maur‑des‑Fossés a cédé deux parcelles stratégiques à un même opérateur privé, pour un montant cumulé de 7,6 millions d’euros. Ces 2 terrains ont été vendus sans condition suspensive, ce qui constitue une forme de sécurisation maximale pour l’acquéreur.

En cédant ces deux parcelles, la Ville a renoncé à la maîtrise d’un foncier rare, dans un quartier en pleine transformation. Le promoteur acquérant développe désormais sur ces terrains des programmes immobiliers privés, dont le premier, 87 Bellechasse, affiche déjà des prix de vente élevés (entre 6 500 et 8 000 €/m²).

Un immense terrain communal livré aux appétits d’un promoteur privé sur le site de l’ancienne déchetterie

La valeur créée par ces opérations — plusieurs dizaines de millions d’euros de chiffre d’affaires cumulés à terme — sera intégralement captée par l’opérateur privé, alors même que la Ville a fourni la matière première : le foncier.

D’autres choix étaient possibles. D’autres modèles existent en effet :

régie directe, où la Ville construit et revend elle‑même ;
bail à construction, où la Ville reste propriétaire du terrain et perçoit un loyer sur plusieurs décennies ;
bail emphytéotique, qui permet de conserver le foncier tout en laissant un opérateur construire.

Ces modèles auraient permis de multiplier par deux à cinq les recettes publiques, tout en préservant la maîtrise foncière et la capacité d’orienter le projet urbain.

La cession de ces deux parcelles interroge la stratégie foncière de la municipalité :

Pourquoi céder des terrains aussi importants dans un contexte de tension immobilière ?
Pourquoi renoncer à des modèles plus rémunérateurs et plus protecteurs pour le patrimoine communal ?
Pourquoi livrer à un même opérateur privé un bloc foncier aussi conséquent, sans contreparties publiques visibles ?

Ces choix engagent durablement l’avenir du quartier et la capacité de la Ville à agir sur les prix, les usages et la production de logements.

Logement social et besoins locaux : comment concilier les 2

Saint‑Maur‑des‑Fossés reste en dessous des obligations légales fixées par la loi SRU. Plus de 3 200 ménages sont actuellement en attente d’un logement social, tandis que le déficit dépasse 5 200 logements pour atteindre le seuil légal.
Parallèlement, un nombre significatif de logements vacants a été recensé, ce qui ouvre la voie à d’autres pistes de mobilisation du parc existant.

Le développement d’une offre de logements plus abordables ne passe pas nécessairement par une densification de l’habitation et par la construction de logements neufs.

Des solutions alternatives à la bétonisation en cours existent et sont portées par la liste “Unis pour Saint-Maur” :

La mise en place d’un partenariat « gagnant/gagnant » avec les propriétaires privés pour réhabiliter les 2350 logements vacants et les remettre sur le marché à des loyers sécurisés et encadrés (en commençant par augmenter fortement la taxe sur les logements vacants pour inciter leurs propriétaires à vendre ou à louer leurs biens) ;
L’augmentation du taux de logements sociaux requis dans les constructions neuves ;
La réalisation de logements sociaux dans des structures plus petites de 2 étages (en favorisant notamment la transformation ou la surélévation de pavillons existants) réparties de façon plus diffuse dans notre ville pour avoir une réelle mixité sociale
L’utilisation du foncier communal pour des projets répondant à des besoins publics.

Oui, il serait possible de loger dans notre ville les boulangers, les plongeurs, les assistantes maternelles, les personnels municipaux, les agents de nettoyage et toutes celles et ceux qui travaillent dans notre ville !

Une transformation urbaine pilotée par les promoteurs privés, faute de projets publics structurants engagés par la droite locale…

La liste des projets actuellement engagés indique une forte présence d’opérations privées et peu de grands projets municipaux concernant les équipements publics, les parcs ou les écoles.

Cela confirme une stratégie municipale centrée sur :

la cession de foncier,
la densification par promoteurs,
et la transformation parcelle par parcelle.

Cette situation contribue à une transformation progressive mais très dispersée du territoire, parfois difficile à appréhender pour les habitants. Le tissu pavillonnaire est progressivement grignoté…

Les axes principaux — Foch, Alma, Champigny, Louis‑Blanc — apparaissent comme les corridors majeurs de densification. Le tissu pavillonnaire, quant à lui, évolue par petites touches, au gré des acquisitions foncières et des opportunités de marché.

Une mutation urbaine à marche forcée…

Saint‑Maur traverse une phase marquée de renouvellement immobilier, principalement portée par des promoteurs privés.
Les projets se concentrent sur les grands axes et modifient progressivement le paysage urbain.
Les questions de gestion raisonnée du foncier communal, d’équilibre entre densification et préservation de la pleine terre, d’accessibilité au logement et de planification globale demeurent un impensé de politique de la majorité municipale sortante alors qu’elles sont au cœur des enjeux locaux.

Pour une autre politique du logement et de l’urbanisme avec “Unis pour Saint-Maur”

A « Unis pour Saint-Maur », nous pensons, au contraire de la majorité municipale de droite, qu’un urbanisme pour tous, à taille humaine, est possible dans notre ville.

Nous voulons permettre à chacune et chacun de se loger dignement à Saint-Maur, sans pour autant sacrifier le patrimoine et l’identité de notre ville. Pour ce faire :

le foncier communal des différents quartiers doit être préservé et servir l’intérêt général plutôt que l’appétit des promoteurs privés : il doit être destiné en priorité à l’implantation de services publics, de commerces de proximité ou être mis à la disposition des bailleurs sociaux plutôt qu’entre les mains de promoteurs privés…
la multiplication de petites opérations urbaines (12 à 15 logements maximum) bien insérées est préférable à une densification concentrée autour de quelques axes routiers car elle favorise la mixité sociale et préserve l’urbanisme historique de Saint-Maur…
la mise en place d’une charte de la construction et de la promotion immobilière est essentielle pour lutter contre la spéculation immobilière sur les opérations neuves privées et imposer le respect de règles architecturales et environnementales de haut niveau, notamment en termes de végétalisation
la négociation avec la Préfecture d’un nouveau contrat de mixité sociale (CMS) doit être basée sur une concertation citoyenne avec les habitants de la Ville
la mise en place d’un taux de 35% minimum de logements sociaux lors de toute opération immobilière privée supérieure à 8 logements (et 40% sur les immeubles de plus de 12 logements).
la réservation d’une part de logement en bail réel solidaire (BRS) dans les programmes immobiliers bâtis sur du foncier communal
l’encadrement des loyers doit venir limiter les abus de certains propriétaires
la lutte contre le réchauffement climatique et contre la vie chère passe par un plan de rénovation thermique des logements sociaux
une action soutenue auprès des bailleurs sociaux doit permettre une meilleure prise en compte au quotidien des demandes des locataires.

La politique du logement ne peut pas être décorrélée d’une réflexion sur l’aménagement urbain, sur l’implantation des services publics, sur l’offre de transport et sur le stationnement.

Alors, ce dimanche 15 mars, pour que ça change vraiment à Saint-Maur, on vote “Unis pour Saint-Maur” avec Céline Vercelloni !